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投资性房地产采用公允价值模式计量, 其房产税计税依据是什么?

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采用公允价值模式计量,账面上投资性房地产——成本 500万,投资性房地产——公允价值变动 5000万,请问房产税计税按房产原值计量,这个房产原值应该是多少?有哪些政策、法规、制度可以参考。

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       按照《企业会计准则第3号——投资性房地产》相关规定,有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

       根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第一条“关于房产原值如何确定的问题”:对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估。

       对于自用(而非出租)的投资性房地产,应以房产原值为计税依据。以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,其账面价值反映为公允价,该公允价不属于房屋原价,该投资性房地产应按历史成本进行初始计量确定房产税的房屋原价。另外,《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)第三条规定,对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

       然而,按照《企业会计准则第3号——投资性房地产》第三条列举的范围,投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。既然涉及房产税,上面又提到“房产原值”,很显然属于房屋,而非单纯的土地;那么,按照上述原则,只有出租的房屋才有可能作为投资性房地产,持有待转或者自用的房屋并非投资性房地产。因此这么考虑的话,房屋作为投资性房地产计算房产税的“房产原值”并无意义;因为只有出租的房屋才能作为投资性房地产,而出租房产则以租金收入作为房产税计税依据,税率12%。

font马老师,您好。“对于自用(而非出租)的投资性房地产,应以房产原值为计税依据。以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,其账面价值反映为公允价,该公允价不属于房屋原价,该投资性房地产应按历史成本进行初始计量确定房产税的房屋原价。”这样的理解是否有理论依据支撑,在深圳这边的。

       《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条规定,房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。“公允价值变动”显然并非原值了。再者,我最后一段提到,作为投资性房地产的房屋,只能是出租,否则就不是投资性房地产了;既然出租,以租金收入计算房产税,与房产原值的认定并无关系了。


作为投资性房地产,除了出租,还可以持有增值吧?投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。还有,有些地区就是一定要从价计量哦。下面是深圳这边政策:“二、关于房产重估后应如何计算缴纳房产税问题   企业无论因何种原因对其固定资产进行价值重估并按重估价值入账,其中属于房产部分,应以入账的重估价值为房产原值,计算缴纳房产税。” http://govinfo.nlc.gov.cn/gdsszfz/zfgb/331076a/2013

       《企业会计准则第3号——投资性房地产》明确列举,投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。持有自用的房屋属于固定资产,持有待售的房屋属于库存商品(开发商品)。上述政策中,所谓“重估入账”,应当是指经过重估后房屋“原值”重新入账,而非指公允价值模式下的“公允价值变动”部分。

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